中国人均居处1套?从住房总量看中国房地产下半场

他得出的结论是中国住房市场还有很大发展空间。1。一笔糊涂账。他得出的结论是中国住房市场还有很大发展空间。

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一笔糊涂账
事实上,我国从未进行过全国性的住房普查,无论是统计局还是住建部都缺乏周到的住房统计数据,这在世界大的经济体里面是很少见的。因为缺乏周到客观正确的数据,它就了当影响楼市政策的履行效果。如是金融研究院院长管清友在今年6月份接受笔者采访时也提到,我国房地产政策一个很大的问题就是底数不清,对全国的住房总量缺乏一个周到的判断,所以政策出台总有盲人摸象的感觉。

  

自然,中国住房总量难以完整统计也是有原因的。比如中国住房供应体系复杂,展示典型的城乡二元结构,农村多为宅基地自建房,而城镇则以商品房为主。大多数对住房的预计与估算,都是以城镇住房为研究标的。而难点在于,城镇住房供应体系也复杂多样。
根据如是金融研究院近日发布的研报《中国住房总量估算:我们的房子过剩了吗?》一文暴露,1994年房改之后,城镇住房体系进入新时代,经过二十多年的发展,逐渐形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局,各大类又有纷繁复杂的小类:

我国城镇住房供应体系,资料来源:公共资料整顿如是金融研究院
如果再加上农村的居民自建房,的确中国的住房总量在这么多年的发展之下,要成为一笔糊涂账了。
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实际住房面积远低于小康标准
如是金融研究院的研报也根据不同的统计口径对城镇住房的四大类数据进行逐一测算。

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房地产做增量还是做存量?

中国自古有安居乐业的古训,买一所房子,成了所有进城人的共同梦想,从这个意义上说,中国住房市场,除了住房质量(人均面积)外,总量市场也还有很大的发展空间。

还有一个需要考虑。顾云昌认为,未来中国房地产市场的发展除了需要考虑城市化外,随着社会的发展,家庭小型化和老龄化将会是趋势,丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。

  他引用数据说,发达国家一人家庭是15%-20%,中国现在是6%-7%,这也在一定程度上添补了住房套数。
不过如是金融研究院的研报则关注我国复杂的城镇居住体系,比如目前保障房72亿平方米,占比约为24%,作为城镇住房的补充总量已经不低,未来应该保持稳定,否则会挤占过多的市场用地,推高房价,背离保低端、促民生的初衷。再比如小产权房约有73亿平方米,未来如何合法化也是一个非常棘手的问题。

  
房地产政策的发布绝对不能仅仅是为了调节房价,从根本上说是更好地促进房地产市场为人民安居乐业服务。尽管上文我们介绍了多种估算方式和数据,但我国尚未正确掌握全国住房总量和平均住房状况,包括总面积、总套数、户型比例、设施状况、房屋产权结构、各城市的家庭实际居住状况等确实不争的事实。而他国翔实的数据,就难以明确哪些住房问题最要紧的,是总量罪贯满盈还是贫富不均?总量缺乏到何种程度?住房不均到何种程度?大中小城市是否面临同样问题?这些问题得不到回答,就难以有用地制订住房政策。

  这些都影响着具体房地产政策的制订以及实施效果,也影响着房地产开发商未来的开发决策、对未来市场的信心等。今年最先的全国个人住房数据联网在某种程度上能解决一部分增量产权的清查,但壮大的存量市场,仍然需要开展基础性的全国住房调查,建立一个类似中央银行个人征信系统的住房信息系统,如果这套系统再与实名制信息系统整合,它的意义将不仅仅是为住房政策制订提供基础性数据,而是为社会各项事业的发展提供依据。

  
(文章来源:秦朔朋友圈)
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